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新政落地 宁波楼市反应如何?

文章来源:ADMIN 时间:2024-06-05

  5月28日,宁波明确最新的房贷利率和首付比例,首套房最低首付比例由20%降至15%、房贷利率由3.75%(LPR-20BP)降至3.35%,二套房首付比例由30%降至25%、房贷利率由4.15%(LPR+20BP)降至3.55%(详见之前报道:《宁波明确新的房贷利率、首付比例》)。加上5月18日即已落地的公积金贷款利率调整,至此,“5.17新政”基本在宁波落地。

  此次新政的降低首付和房贷利率,显然促进了一部分之前犹豫的购房者,让他们最终决定出手了。

  海曙鄞奉板块新开不久的江耀府销售人员,和记者聊到一位新政下比较典型的购房客户——

  从江耀府5月1日正式面客起,吴先生就看中了一套面积105㎡左右、总价300多万元的房源。但在“5.17新政”前,按当时首套房最低20%的首付比例算,吴先生的首付款大概还有20万元左右的缺口,因此迟迟没下手。

  5月17日新政发布当天,吴先生立马主动联系销售人员询问新政的落地情况——尤其是首付能否到15%?如果可以,他原先的首付缺口基本就可以填上了。

  在得到银行方面基本确定的答复后,吴先生赶到售楼处完成了“落位”。5月31日江耀府正式开盘时,宁波已明确新的首付比例,他也正式完成了签约。

  鄞州区的李先生也在新政后入手了一套新房——位于鄞州中河的观澜映象府一套139㎡、总价530万元左右的房源。

  观澜映象府的销售人员说,李先生来楼盘看房也有个把月了,对楼盘品质比较满意,手头首付也够,但老房子一直没出手,有点担心月供压力,因此一直等着想先“卖旧”再“买新”。

  新政后,房贷利率低了不少,加上近期二手房市场也有所回温,李先生觉得后续压力变得相对可控。为抢到好楼层好房源,他果断决定先入手新房,再同步卖老房子。

  新政落地对宁波新房市场成交的拉动作用,或可从以下这组数据对比中窥得一斑——

  据宁波市房产市场管理中心提供的数据,新政落地前五天即5月24日-28日,市六区成交商品住宅320套;落地后五天即5月29日-6月2日,市六区商品住宅成交了411套,升幅约28%。

  尽管新政确实刺激了一部分购房者出手,却并不是所有在售楼盘的销售情况都因此有非常明显的改善。

  事实上,如观澜映象府以及其隔壁的玖尚府这类所处地段较好、套型较大、总价较高的偏改善型新盘,各自首开以来人气一直都比较高,购房客户对首付比例、房贷利率降低的敏感性相对较低——像玖尚府据称在新政前就有一半以上成交客户的首付是超过最低比例的,新政落地后虽然客户来访量和成交量有增加,但销售人员普遍感觉,还说不上比新政前有特别大的变化。

  还有一些偏改善的在售楼盘,前期曾有过热销,目前有吸引力的房源基本卖完,在新政落地后销量不但没有增加,甚至还不如以前。记者在上周末傍晚时分来到江北一在售楼盘时,售楼处内除了销售人员外,阒无一人……

  江北庄桥的璀璨天鑫里和海曙长乐的璀璨长乐府,是记者采访中最明确表示在来访量和成交量两方面都明显感受到新政利好影响的两个楼盘——

  据称,璀璨天鑫里从5月20日到5月26日,即5月17日新政出台后完整的首周,合计来访了160-170组客户,成交了8-9套,相较新政前每周80-90组的来访量和4-5套的成交量,都翻了一番;在刚刚过去的这个周末,销售人员表示来访客户合计超过75组,几乎和新政前一整周的来访量相当。

  璀璨长乐府方面虽然没有透露具体的来访量和成交量,但表示新政后较新政前差不多也是“双翻番”。一位销售人员说,新政后他个人非周末一天就能接待15组左右的客户,经常忙得午饭晚饭都顾不上吃,而原来,每天也就接待5-6组。

  当然,此类“刚需盘”新政后客户来访、成交的明显增长,也可能与楼盘近期正好加大了销售力度有关系。

  有些“价格咬得很死”,且售价明显高于周边竞品楼盘、二手房的刚需盘,销售人员就表示,没有感受到新政带来什么变化,依然卖不动……

  就二手房市场在新政后的反应,南天“甬上找房”地产研究院院长郑桂良,用了“立竿见影”一词形容——尤其是新政前已带看多次、苦于首付“差口气”的刚需购房者,在近段时间出手的很多。

  从南天房产方面提供的数据看,5月第一周(5月1日至5月7日),其旗下近230家门店合计成交了91套二手房,这也是新政出来前四五月份单周成交量的常规水平。而到了新政出台前后的5月第三周(5月15日至5月21日),南天的二手房成交量为122套,较第一周上升约34%。

  特别是一些本身自带“热点”的区域,在叠加新政因素后,成交量攀升尤为明显。

  比如镇海庄市,自三官堂大桥通车后被视作东部新城的“平替”,相较于高新区的新盘少、东部新城的房价高,在庄市,现在可以“2”字头甚至还不到的单价就拿下一套品质不错的新房或次新房,近年来一直是在高新区和东部新城工作的“新宁波人”的“香饽饽”,本次新政出来当周(5月15日至5月21日)的成交量较5月第一周上升超过50%,是南天房产旗下门店涉及区域中成交增幅最大的。

  其他像海曙新街,新政前后二手房成交量上升32%;镇海骆驼,上升24%;海曙高桥,上升13%。

  当然,这些区域在新政后数据表现上的差异,或也与各自区域内南天门店的多少有关。

  南天房产数据显示,从5月1日至5月28日,以每七天为一个区间,二手房周成交均价依次为21745元/㎡、21919元/㎡、21884元/㎡、21754元/㎡。

  “对比新政前后来看,二手房成交价应该说是平稳的,没有持续明显的跌势,但也暂时还没出现明显回升的转机。”郑桂良表示,在二手房挂牌量依然高企且新房竞品也不少的当下,二手房东如果急于出售,降价恐怕在所难免。

  “观望”“信心”“持续性”,是新房销售人员和二手房中介提到最多的三个词。

  如果加上定语,就是:“尚未结束的观望”“尚待恢复的信心”“尚需观察的持续性”。

  多位新房销售人员和郑桂良都提到,新政发布后,不少新房和二手房购房者的心态确实有所变化,之前不知道到底什么时候能止跌,现在觉得,政策和房价都差不多触底了,应该是时候出手了。

  只是,从“应该是时候”到“是时候”,一些购房者可能还会想在房价和政策上最后再观望一下——尤其是想看看还能不能“蹲”到更新更好的政策。

  在这样的观望心态下,本次新政对宁波楼市的促动作用能持续多久,大家普遍认为尚待后续更长一段时间的观察。

  一位新盘销售人员说,他和大部分同事现在基本有一个共识,就是楼市之后不太可能再回到之前摇号、“抢房”的时代,眼下的状态可能就是一种新常态,对楼盘销售人员和开发商来说,必须适应它,提升服务、做好品质。

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